Roma: Report sulla riunione con l’ENASARCO del 28 luglio

 

Report riunione Enasarco

28 luglio 2010

 

1.     La riunione del 28 luglio era stata convocata per la presentazione della Exitone, la società che ha vinto la gara per la cosiddetta "due diligence" e l'assistenza alla vendita.

In realtà, la presentazione della società è stata del tutto formale. I loro rappresentanti si sono limitati a dire che lavoreranno con la massima disponibilità al confronto, ecc. Insomma, una mera presentazione di carattere diplomatico senza entrare minimamente nel merito dei compiti che svolgeranno.

Sotto la pressione di alcune domande, qualcosa di più è uscito fuori. Lo ricapitoliamo per sommi capi:

 

• Exitone è una società specializzata nella "valorizzazione" dei patrimoni immobiliari pubblici;
• Saranno pagati secondo una percentuale rispetto alle vendite realizzate (più si vende, più guadagnano);
• Il loro compito è quello di predisporre tutte le carte e le procedure per rendere effettivamente "rogitabili" gli immobili. Sembra, quindi, un ruolo prettamente tecnico;
• La Exitone non entra minimamente nella definizione del prezzo di vendita degli immobili, neanche nelle procedure tecniche propedeutiche.

 

E' stato detto da Enasarco che il disciplinare concreto che stabilisce il contratto tra Enasarco e la Exitone è ancora in fase di perfezionamento e che Exitone potrà collaborare anche per quanto riguarda la regolarizzazione delle posizioni dei conduttori (per esempio per i rinnovi contrattuali), sempre con la finalità "tecnica" di predisporre tutti gli adempimenti che permettono la effettiva realizzazione del rogito.

L'attività di Exitone, così come descritta, sembra più rivolta all'assistenza alla vendita che alla "due diligence".

Se le parole hanno un senso, infatti, "due diligence" si definisce quell'attività, svolta da una azienda specializzata, che fornisce la fotografia particolareggiata di un'azienda o di un patrimonio oggetto di acquisizione o di vendita. Basta leggere la definizione che si può prendere da qualsiasi libro o internet: "Si tratta di una attività di valutazione che ha come principale obiettivo quello di definire il valore teorico del capitale economico della società oggetto di valutazione".

C'è un secondo problema: la creazione di un'ulteriore diaframma tra la proprietà e gli inquilini è anche finalizzata a rendere più difficili eventuali contestazioni perchè ci sarà sicuramente un rimbalzo di responsabilità e decisioni tale da scoraggiare i contestatori e mettergli fretta accettando le decisioni della proprietà. Questa storia è stata già vissuta con gli Enti previdenziali pubblici.

 

2.     La discussione è poi continuata, anche in maniera disordinata, su altri punti, essendosi esaurito quello relativo alla presentazione di Exitone. Cerchiamo di ricapitolare le questioni più significative, che hanno attinenza con i problemi che dovremo affrontare:

 

• Come si determina il prezzo di vendita degli immobili.

Visto che il problema è stato sollevato, Enasarco ha dato la seguente risposta: i prezzi sono responsabilità dell'Enasarco che si avvale di "esperti indipendenti". I parametri di riferimento sono quelli dell'accordo e  riguardano due livelli che "di norma" debbono essere rispettati: il famoso valore medio delle valutazioni dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del territorio  e la dichiarazione di congruità della medesima dei valori unitari al metro quadro. Secondo l'Enasarco, se riesce a rispettare quei due parametri "ha fatto bingo". Secondo noi, le cose non stanno così: rispettare quei due parametri è infatti condizione necessaria ma non sufficiente. Devi pure dimostrare come hai applicato i coefficienti relativi alle caratteristiche dell'immobile, così definite nell'accordo.

 

• Quali sono i tempi della vendita e da dove si comincia.

Enasarco ha detto che alla partenza non ci saranno i prezzi per tutti perché altrimenti occorrerebbe stare fermi almeno 6 mesi. La procedura, infatti, è la seguente: i valori di riferimento saranno quelli dell'Agenzia del Territorio del primo semestre 2010 che, secondo loro, escono a fine settembre. Hanno detto che quei valori saranno la "loro Bibbia". Parlando di 400 immobili, per espletare tutte le procedure per la valutazione, prima da parte degli esperti indipendenti, poi da parte dell'Agenzia del territorio per la congruità dei medesimi, ci vogliono alcuni mesi. Per questo, dato che vogliono partire prima possibile, vogliono partire per lotti. Quali ? Quelli che, secondo loro, hanno le cose in regola e possono partire subito, ovvero sono da subito "rogitabili".

Quando si parla dei tempi della vendita si dovrebbe sottolineare che anche nella scelta di quali immobili periziare prima si evidenzia una scelta discrezionale della proprietà totalmente priva di criteri e di trasparenza.

• Notai.

Hanno dato una informativa sul problema dei notai, parlando di un incontro con il Consiglio del Notariato, da cui sarebbe uscita la disponibilità a praticare tariffe scontate del 35%.

Noi abbiamo riaffermato che i costi non possono essere superiori a quelli delle cartolarizzazioni e che si deve garantire la libertà di scelta da parte degli acquirenti anche per tentare di abbassare i costi.

La questione sicuramente dovrà essere affrontata nuovamente con attenzione, anche perché il Consiglio del Notariato è una casta.

• Disciplinare.

Il confronto sul disciplinare sarà fatto a partire dalla conclusione degli incontri tecnici con le società che hanno vinto le gare di affidamento.

 

• Prossimi incontri.

Sono stati spostati di una settimana. L'incontro con le società che gestiranno i fondi immobiliari sarà il 14 settembre e quello con gli istituti bancari sarà il 15 settembre. A voce è stato parzialmente rettificato (o precisato) quanto detto l'altra volta sui mutui: la BNL non dice che non da il mutuo a 40 anni se la somma tra età e anni di mutuo è più di 78 ma che, in quelle circostanze, valuterà caso per caso.

 

Sintetica valutazione:

Possiamo distinguere due aspetti.

Il primo riguarda l'effettiva capacità dell'Enasarco di rispettare i tempi che si da: l'autorizzazione del Ministero a settembre, poi le prime valutazioni tra fine settembre e ottobre, la definizione entro quella data del disciplinare e delle procedure, quindi, conseguentemente, l'invio delle prime lettere per l'avvio concreto del processo di vendita da effettuarsi a lotti. Sembra molto opinabile e poco realistico. Il problema nostro è comunque essere pronti.

Il secondo problema riguarda il merito delle cose dette. Qui emergono molte perplessità e noi dobbiamo sviscerarle bene e essere capaci di avere risposte per ognuna, a partire da quelle principali e che danno il senso politico dell'accordo (in pratica, dimostrano se l'accordo è buono davvero o, se nella pratica, diviene negativo).

 

a)     i tempi della vendita. La questione va approfondita seriamente. Dire che i prezzi si fanno a singoli lotti, ti espone a un grave problema di trasparenza. Quando si parla dei tempi della vendita si dovrebbe sottolineare che anche nella scelta di quali immobili periziare prima si evidenzia una scelta discrezionale della proprietà totalmente priva di criteri e di trasparenza. Dire che, prima che parta la prima lettera, ci devono essere i prezzi di tutti, anche se poi si vende a lotti, rende la procedura molto più trasparente e permette di fare i confronti, da cui si evince se i criteri sono stati applicati con rigore e uniformità;

b)    i prezzi. La cosa è ancora più importante se rapportata alla effettiva determinazione del prezzo (che alla fine è ciò che interessa le persone). Noi dobbiamo avere la certezza che i criteri di abbattimento, derivanti dall'accordo, siano applicati davvero e con uniformità e rigore. Se passa l'idea che basta che siano entro la media dei valori immobiliari definiti dall'Agenzia, siamo in una situazione di difficoltà. Un solo esempio: l'esperto indipendente formerà i prezzi. Ma chi sarà che gestirà gli
errori ?

c)     Dobbiamo vigilare che le clausole presenti nell'accordo siano realmente esigibili dagli inquilini. La cosa non è scontata, come abbiamo visto per quanto riguarda i mutui. Il problema può investire anche altri aspetti non secondari.

d)    Le competenze e i poteri dei mandatari. Non è cosa di poco conto, come abbiamo discusso già, se il mandatario può o non può prendere visione della scheda tecnica che ha portato alla determinazione del prezzo del singolo immobile e, di conseguenza, possono o non possono essere posti problemi. La cosa si rende più trasparente se il prezzo è conosciuto da tutti subito e non a tranche.

e)     Il disciplinare e le commissioni miste. Il disciplinare è molto importante per quegli aspetti su richiamati e anche per definire ruoli e competenze delle commissioni previste dall'accordo e che non sono state ancora istituite (mi sembra).

f)      Le modalità e i tempi di trasferimento dell'invenduto ai fondi immobiliari, con il relativo rinnovo del contratto.

g)     L'estensione della sanatoria per i cosiddetti "irregolari". Che significa "irregolari"? A quale data devono riferirsi le irregolarità?

h)     In merito alle problematiche da approfondire dobbiamo inserire il problema di quegli inquilini a cui è stato fatto lo sfratto per finita locazione e che hanno diritto al rinnovo, abbiamo sempre rassicurazioni da Enasarco, ma la soluzione di questo problema che dovrebbe interessare alcune centinaia di casi non viene risolto.

 

Queste sono alcune delle questioni, se ne potrebbero aggiungere altre sicuramente.

Sostanzialmente, però, a prescindere dai tempi che Enasarco effettivamente ci metterà, noi siamo chiamati a dare una prima risposta fondamentale che riguarda il problema della trasparenza: prima si definiscono tutti quegli aspetti e solo dopo parte la prima lettera.

Noi ribadiamo la nostra posizione:  siamo per il rispetto dell'accordo e , proprio per questo, ci battiamo per una sua corretta applicazione ed evitare che, passando dalla teoria alla pratica, emergano modalità distorte e tali da mettere in discussioni tutele e garanzia che sono stabilite oppure da rendere la procedura non trasparente.

Dopo la conclusione del ciclo degli incontri, dobbiamo fare una riunione di carattere nazionale, aperta ai comitati inquilini.