Firenze: ANALISI DI MERCATO - fonte Tecnocasa

Registra un lieve incremento delle compravendite, su valori stabili rispetto al 2010, ma con accesso per clienti che già dispongono di gran parte del capitale.Lieve decrescita delle locazioni, con canoni in leggera diminuzione, per alloggi riservati a studenti e lavoratori migranti. Appare inaccessibile il mercato per famiglie standard, soprattutto se monoreddito, anche se integrato da reddito precario. Dai dati in nostro possesso, in via di elaborazione, è ulteriormente in crescita la morosità - elemento di grave incertezza per il mercato dello locazioni. (nota Ui Firenze).

 

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Tecnocasa: ''Ripresa del mercato, fiducia rinnovata nel mattone''

Martedì 12 aprile 2011, 13:43 | Economia

"Si registra, da luglio 2010, un aumento della domanda che ha interessato le grandi città, i capoluoghi di regione e i capoluoghi di provincia, a conferma di una rinnovata fiducia nel mattone". A fare un'analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa è lo stesso Gruppo Immobiliare che rileva un leggero incremento nel segmento dell'investimento.

"L'acquisto della prima casa ha visto protagoniste principalmente famiglie e in parte giovani coppie aiutate dalle famiglie d'origine. Quasi sempre i potenziali acquirenti hanno già a disposizione una parte di capitale (ottenuto dalla vendita di un altro immobile oppure risparmiato nel tempo).

Si confermano le difficoltà per coloro che devono ricorrere ad interventi importanti di mutuo per finanziare l'acquisto dell'immobile e in generale per coloro che non hanno sufficiente capacità di indebitamento, soprattutto per problemi legati alla stabilità e alla certezza del posto di lavoro.

I tempi di vendita degli immobili si sono stabilizzati intorno a 168 giorni nelle grandi città, 201 giorni nei capoluoghi di provincia e 206 giorni per i comuni dell'hinterland delle grandi città.

L'analisi dei prezzi evidenzia ancora una volta una migliore performance per le grandi città che registrano, nel secondo semestre del 2010, una contrazione delle quotazioni dello 0,6%; a seguire l'hinterland delle grandi città con -1% ed infine i capoluoghi di provincia che chiudono il semestre con -1,4%. Ancora una volta sono le grandi metropoli a confermarsi come le realtà più dinamiche.

Si riscontrano segnali lievemente positivi a Roma (+0,6% l'incremento dei valori) e a Milano (+0,3%). Nelle altre grande città i prezzi sono ancora in lieve ribasso. In queste realtà le zone centrali sono stabili mentre quelle semicentrali e periferiche risultano ancora in lieve diminuzione.

L'analisi per aree geografiche vede un risultato migliore per i capoluoghi del Nord Italia (-1,2%), seguiti dal Centro Italia (-1,5%) ed infine dal Sud Italia (-1,7%). Tra i capoluoghi di provincia si registrano delle realtà in lieve ripresa.

Anche in questa seconda parte del 2010 la qualità degli immobili è stata premiata dal mercato; gli immobili usati ed in buone condizioni sono stati preferiti dai potenziali acquirenti, disposti per questo motivo a pagare un surplus. Aumenta l'importanza, nella valutazione complessiva della scelta di acquisto, del contesto condominiale in cui è collocato l'immobile e della zona in cui esso sorge. Si nota comunque un interesse per le soluzioni da ristrutturare soprattutto sul segmento immobiliare degli immobili signorili: i potenziali acquirenti, avendo un'elevata disponibilità di spesa, preferiscono personalizzare l'immobile e prestano attenzione alle "potenzialità" che esso esprime in termini di ristrutturazione finale.

Gli immobili posizionati ai piani alti, luminosi e con spazi esterni incontrano sempre il favore degli acquirenti. Al contrario, le case che non presentano queste caratteristiche così come quelle in cattivo stato di conservazione, hanno subito discreti ribassi di prezzo.

L'analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 72,3% degli acquirenti ha comprato l'abitazione principale (sia essa prima casa o casa di sostituzione), il 22,3% ha comprato per uso investimento e il 5,4% come casa vacanza. Il segmento dell'acquisto per uso investimento ha registrato un lieve aumento rispetto alla prima parte dell'anno (da 20,7% a 22,3%).

Il 69,5% degli acquirenti ricade nella fascia di età compresa tra 18 e 44 anni e si rivolge all'acquisto della prima casa. L'acquisto di immobili ad uso investimento cresce nelle fasce di età più alte, con un aumento, rispetto alla prima parte del 2010, nella fascia oltre i 55 anni. Le famiglie inoltre rappresentano il 51,9% degli acquirenti.

Nelle grandi città la tipologia immobiliare più richiesta è il trilocale con il 35,9% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 30%. Similare la situazione anche nei capoluoghi di regione e nei capoluoghi di provincia dove è sempre il trilocale a dominare.

L'analisi della disponibilità di spesa registra una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila € per le grandi città e nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila per i capoluoghi di regione ed i capoluoghi di provincia .

L'analisi dell'offerta nelle grandi città vede una maggiore concentrazione di trilocali (33,2%), seguiti dal bilocale (25,6%) ed infine dal quattro locali (21,8%).

Sul versante delle locazioni si segnala, a livello nazionale, una leggera diminuzione dei canoni per i bilocali (-0,1%) e stabilità dei canoni per i trilocali. Nelle grandi città si registra un aumento dei canoni di locazione dello 0,4% per i bilocali e dello 0,2% per i trilocali. Sul mercato delle locazioni continua ad esserci una buona domanda alimentata da tutti coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito e quindi alle compravendite, tra questi giovani coppie ma, soprattutto, monoreddito e immigrati. Anche sul mercato degli affitti inizia a delinearsi un processo di selezione da parte dei potenziali inquilini, sempre più propensi a scegliere immobili ben posizionati e ben tenuti (anche negli arredi). I rendimenti immobiliari sui bilocali sono fermi al 3,8%.

I segnali di fiducia verso il mercato immobiliare che gli operatori hanno evidenziato nel corso del 2010 potrebbero confermarsi anche del 2011, anno durante il quale non ci saranno improvvise inversioni di tendenza ed i prezzi saranno più orientati verso la stabilità.

Sul fronte delle compravendite riteniamo che esse potrebbero stabilizzarsi intorno alle 630 mila.

Per le grandi città nel 2011 prevediamo un incremento dei prezzi compreso tra a 0% e +2%. Sono improntate alla stabilità le previsioni dei prezzi per l'hinterland delle grandi città e per gli altri capoluoghi. Come più volte ribadito molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà il nostro Paese e, in particolar modo, dall'andamento del mercato del lavoro. Da considerare anche le decisioni che la Bce potrà prendere in termini di rialzi dei tassi al fine di contenere le spinte inflattive.


MERCATO IMMOBILIARE TOSCANA: Nel secondo semestre del 2010 le città della Toscana hanno segnalato contrazione dei prezzi. A Firenze c'è stato un ribasso dei valori dello 0,4%. Stabili i prezzi a Grosseto e Massa Carrara. In diminuzione le quotazioni di Arezzo (-1,3%), Lucca (-1,4%) e Pistoia (-1,4%), Siena (-1,9%), Prato (-4,4%) e Livorno (-4,7%).


FIRENZE: Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Firenze sono diminuite dello 0,4%.

L'area centrale di Firenze non ha segnalato particolari variazioni dei prezzi nella seconda parte dell'anno. Ad acquistare sono prevalentemente investitori, anche se non mancano le richieste di prime case da parte di giovani coppie e famiglie. Chi acquista per investimento cerca in genere piccoli tagli dal valore compreso tra 200 e 250 mila €, mentre le famiglie hanno un budget di spesa più elevato che si attesta in genere su 350 mila €. Sempre molto apprezzate le soluzioni con terrazzo abitabile ed i piani alti dotati di ascensore, anche se queste tipologie sono rare. Il mercato delle locazioni è alimentato da studenti universitari, giovani coppie e lavoratori trasfertisti; monolocali e bilocali hanno un canone mensile compreso tra 600 e 700 € mentre per un trilocale la spesa sale a 800 €. Sempre molto richiesti i quartieri Santa Croce e Sant'Ambrogio, situati nel Centro storico della città, dove si possono acquistare soluzioni ristrutturate ad un prezzo compreso tra 3500 e 4800 € al mq. I prezzi salgono per soluzioni con affaccio sulle principali piazze del centro (piazza Santa Croce, piazza Duomo, piazza D'Azeglio e Borgo Albizi) dove si raggiungono top price di 7000 € al mq. Si tratta di soluzioni situate in contesti nobiliari, con ampie facciate, cornicioni, soffitti alti, affreschi e cassettoni decorati. Le quotazioni scendono nell'area di San Frediano, dove si possono acquistare appartamenti in buone condizioni a 3500 € al mq. Meno prestigiose le zone di San Lorenzo e della Stazione caratterizzate da soluzioni storiche valutate 3000 € al mq se in buone condizioni. Scarsa l'offerta di box auto nel Centro storico della città, per l'acquisto di un box singolo si deve mettere in conto una spesa compresa tra 70 e 100 mila €.

La macroaerea di Isolotto ha segnalato un aumento delle quotazioni del 2%, in seguito alla performance del quartiere di Isolotto che ha messo a segno un aumento delle quotazioni dell'8%. Nel quartiere di San Bartolo-Ponte a Greve, che ha registrato una contrazione dei valori del 2%, hanno acquistato soprattutto famiglie alla ricerca del trilocale su cui investire un budget medio di 190-200 mila €. Pur trovandosi in posizione periferica i quartieri in questione sono ben serviti e consentono un facile accesso alla rete autostradale e, soprattutto, non presentano problemi di parcheggio. Questo infatti è uno degli elementi più apprezzati dai potenziali acquirenti che decidono di acquistare in questa zona. San Bartolo è il quartiere più conosciuto ed apprezzato, costruito a partire dal 1600 e sviluppatosi fondamentalmente tra gli anni '70 e gli anni '80. A Ponte a Greve ci sono alcune strade (ad esempio via Neri di Bicci) che concentrano abitazioni più signorili e prestigiose che, in buono stato, possono arrivare a costare 3000 € al mq. Punte più elevate, di 3800 € al mq, si possono toccare per le soluzioni signorili presenti nella zona delle Torri. Al momento si registrano difficoltà nella vendita delle soluzioni di nuova costruzione, immesse sul mercato a 4000 € al mq. Sul mercato delle locazioni ci sono difficoltà legate alla richiesta di canoni di locazione troppo elevati per la disponibilità media di chi cerca in zona e per questo i valori sono in diminuzione. Tra coloro che cercano immobili in affitto ci sono immigrati e giovani.

La macroarea di Novoli-Carreggi ha segnalato una diminuzione delle quotazioni dello 0,9%. Tra i quartieri in diminuzione Firenze Nova e Novoli-Baracca mentre un aumento dei valori ha interessato Peretola. Un lieve ribasso dei prezzi ha riguardato le tipologie immobiliari usate nella zona di Novoli-Baracca. Sulle nuove costruzioni le quotazioni sono stabili perchè l'offerta in zona è molto bassa. Ad acquistare in questa seconda parte del 2010 sono state prevalentemente famiglie intenzionate a migliorare la propria situazione abitativa; un'altra delle motivazioni è stata quella di avvicinarsi ad altri componenti della famiglia. Tra i compratori anche genitori di studenti universitari fuori sede che studiano presso le facoltà scientifiche insediate in zona, e società edili che acquistano grandi tagli da frazionare ed affittare a studenti oppure a professionisti. Oltre alla facoltà ci sono anche la sede della Regione Toscana e, a breve, si insedierà anche il Nuovo Tribunale. Si sono compravenduti soprattutto trilocali (budget medio 250-300 mila €) ma anche monolocali e bilocali (da 150 a 210 mila €).Si sono privilegiati gli immobili ben tenuti ed inseriti in decorosi contesti condominiali. Preferite le abitazioni collocate nelle traverse delle tre arterie principali (via Baracca, via Novoli e via Guidoni). La zona offre prevalentemente stabili popolari degli anni '60-'70, spesso privi di box e posti auto, e anche dei terratetti degli anni '60 di cui c'è bassa offerta sul mercato. Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto studenti fuori sede. Si spendono mediamente 400 € al mese per una camera singola e 250 € al mese per un posto in camera doppia. Tra gli elementi che gli acquirenti hanno ponderato con attenzione nella scelta dell'abitazione ci sono stati: il contesto condominiale, lo stato di conservazione dell'immobile e le spese condominiali. Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Firenze Nova hanno subito una leggera contrazione anche se i numerosi progetti previsti sul territorio suscitano l'interesse degli investitori. Infatti sono in corso i lavori per la costruzione del Nuovo Tribunale, di un centro commerciale nei pressi del polo Universitario, di un centro polifunzionale previsto in via XI Agosto. Sono in corso anche i lavori per la realizzazione della tramvia che collega Santa Maria Novella all'aereoporto e i lavori per la nuova stazione dell'Alta Velocità. Gli acquirenti sono prevalentemente famiglie alla ricerca di trilocali ma, sul mercato della zona, ci sono anche numerosi bilocali ricavati da operazioni di frazionamento e che sono acquistati soprattutto da investitori. L'offerta immobiliare della zona include prevalentemente case popolari del "Piano Fanfani" la maggior parte delle quali riscattate; costruite a partire dagli anni '50 in buone condizioni si valutano a prezzi medi di 3000 € al mq. A ridosso dell'area su cui sorgerà la nuova stazione dell'A.V. c'è la zona di Firenze Nova con abitazioni in edilizia residenziale degli anni '70, dotati di portineria, box e venduti in buone condizioni a prezzi medi di 3200 € al mq. Tra le aree più apprezzate quella intorno a via Gordigiani con abitazioni degli anni '50, alcune degli anni '30 che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 2500 € al mq. La zona è interessata dalla nascita di nuove costruzioni di fronte al Polo universitario valutate 4500 € al mq.

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Peretola hanno subito un leggero aumento, spiegabile con la tipologia di appartamenti venduti, piccoli tagli in buono stato di conservazione. Le compravendite hanno riguardato la prima casa acquistata da parte di famiglie e immigrati, quasi tutti facendo ricorso al mutuo. Il budget medio di chi acquista in zona è di 180-200 mila €. Il quartiere offre soluzioni abitative costruite nel periodo post bellico (due piani fuori terra e giardino circostante) e soprattutto condomini in edilizia cooperativa degli anni '80. Le quotazioni medie della zona cambiano a seconda delle sottozone: si va dai valori massimi di 2500 € al mq per un buon usato a Peretola per scendere a 2300 € al mq nel quartiere Quaracchi e a 2100 € al mq per la zona di Brozzi vicino all'aereoporto fiorentino, penalizzata da problemi di inquinamento acustico. In quest'ultima zona, al confine con il Comune di Campi Bisenzio, molte compravendite sono realizzate da cittadini cinesi. Il mercato delle locazioni è abbastanza stabile nei valori e registra comunque una buona richiesta da parte di giovani coppie e famiglie in attesa di poter realizzare l'acquisto.

In diminuzione dello 0,8% le quotazioni nella macroarea di Campo di Marte in seguito alla performance del quartiere di Bellariva che ha registrato un leggero calo, soprattutto sulle tipologie da ristrutturare o comunque in cattivo stato di conservazione. Tra gli acquirenti ci sono soprattutto famiglie che realizzano acquisti di sostituzione ma, negli ultimi tempi, si registra un aumento della domanda ad uso investimento che si riversa su monolocali e bilocali da mettere a reddito. A titolo di esempio un bilocale si acquista a prezzi medi di 190 mila € per poi essere affittato a canoni medi di 650-700 € al mese, mentre per un monolocale si spendono intorno a 150 mila € per essere affittato a valori medi di 650-700 € al mese. Gli investitori prestano particolare attenzione agli oneri accessori (tipo riscaldamento centralizzato) per ridurre al minimo le spese di gestione. Coloro che realizzano acquisti di sostituzione considerano soprattutto lo stato di conservazione dell'immobile.

Il quartiere, residenziale, sorge a ridosso del semicentro di Firenze. Si può immaginare diviso in tre piccoli quartieri tra cui: Bellariva (quello più quotato con condomini degli anni '60 dotati di parcheggio e che in buone condizioni si scambiano a prezzi medi di 3800-3900 € al mq con punte di 4200 € al mq per le soluzioni posizionate su Lungarno Colombo); Varlungo, meno servita con condomini degli anni '60-'70 e con quotazioni medie di 3500 € al mq; Rovezzano dove ci sono immobili di tipo popolare, ex Iacp, che si scambiano a prezzi medi di 2800 € al mq.

La macroarea di Poggio Imperiale-Bandino ha segnalato una contrazione dei prezzi dello 0,7%. In diminuzione le quotazioni nelle zone di Galluzzo, Poggio Imperiale, Due Strade e San Gaggio che ha avuto come conseguenza un incremento della domanda. I valori sono diminuiti soprattutto sulle tipologie di tipo economico, di bassa qualità edilizia, prive di ascensore o di sfoghi esterni. In zona acquistano soprattutto coloro che cercano la prima casa, in particolare trilocali e quattro locali, con cantina e posto auto. Si tratta di famiglie che desiderano fare un acquisto migliorativo e che hanno la possibilità di ottenere un mutuo oppure hanno già venduto una precedente proprietà immobiliare.

Poggio Imperiale è la zona che presenta l'offerta abitativa migliore, quasi sempre di tipologia signorile. E' un'area che si è sviluppata alla fine del 1800 ed inizi del 1900 caratterizzata dalla presenza di appartamenti in villa, terratetti e soluzioni indipendenti. Le quotazioni per le soluzioni usate possono anche superare i 4000 € al mq. Poche le nuove costruzioni. Ci sono soprattutto ristrutturazioni che vanno oltre i 4500 € al mq. Il quartiere Galluzzo si sviluppa soprattutto lungo la via Senese dove sono presenti costruzioni d'epoca della fine del XVIII secolo; si tratta di palazzine che in buone condizioni sono valutate 3000 € al mq. Simile il mercato del quartiere Due Strade che insieme a Galluzzo è quello più richiesto. San Gaggio (che si sviluppa intorno a via Bellini e via Mascagni) è una zona che si è sviluppata tra la fine del 1800 e gli inizi del 1900 fino ad arrivare agli anni '60 e che registra quotazioni medie di 3500 € al mq. Il fatto di essere posizionata non lontano dal centro di Firenze la rende una delle zone più costose. In queste zone non si registrano interventi di nuova costruzione, tranne i recuperi di ex aree industriali dismesse in particolare nel quartiere di Galluzzo. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda di immobili in affitto soprattutto da parte di lavoratori fuori sede e coppie giovani. Risulta difficile collocare sul mercato immobili ad un canone superiore a 1000 € al mese. Sono in corso dei lavori per la costruzione di una variante alla strada senese che dovrà snellire il traffico in transito su questa strada. Questo fa ben sperare per la rivalutazione degli immobili che affacciano sulla via Senese penalizzati dal passaggio delle auto".