Roma: contratti non registrati - sentenza della corte d’appello Roma.Nota di Walter Petrucci, UI - ufficio legale nazionale - Da utilizzare!
Nota sulla sentenza della Corte d'Appello di Roma che sta cambiando la situazione sia per gli inquilini che avevano registrato i contratti per l'emersione dal nero sia per tutti i casi in cui i contratti di locazione sono registrati oltre il termine di 30 giorni previsto dalla legge.
In parole povere, anche se la sentenza è molto chiara, se un contratto viene registrato in ritardo resta comunque nullo per violazione della legge 311/2004 che prevede che la registrazione è un elemento di validità dell'atto.
Tale legge è stata esaminata per ben 3 volte dalla Corte Costituzionale con esito sempre positivo per la sua sopravvivenza ma, di più, con una interpretazione, nell'ordinanza 420/2007,la quale ha chiarito che per la piena validità sul piano civile, il contratto di locazione deve essere registrato.
In conseguenza di ciò la registrazione tardiva comporterà solo la regolarizzazione sul piano fiscale, mentre su quello civilistico il contratto resta nullo e senza alcuna possibilità di sanatoria.
Se consideriamo gli effetti pratici sono che chi ha uno sfratto per morosità sulla base di un contratto tardivamente registrato può: a) opporre la nullità del contratto, b) chiedere il rigetto della domanda di sfratto per morosità. Il proprietario potrebbe agire solo con una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Tempi più lunghi e la certezza di non vedersi pagati i canoni previsti nel contratto nullo.
Infatti sulle indennità d'occupazione si è recentemente espressa la Cassazione a Sezioni Unite, sent. 18214/15, dicendo che nel caso di contratti verbali l'indennità non può essere superiore al canone concordato. Ovviamente questa posizione può applicarsi anche ai contratti nulli per mancata registrazione nel termine.
La posizione espressa dalla Corte d'appello di Roma è stata rafforzata dalla sent. 18213/15 delle Sezioni Unite della Cassazione che hanno previsto esplicitamente la nullità dei contratti tardivamente registrati.
Sulla base di queste considerazioni il 24 settembre 2015 il Tribunale di Roma ha negato l'ordinanza provvisoria di sfratto in un caso in cui il contratto era stato registrato in ritardo, io in qualità di legale dell'unione inquilini avevo eccepito la nullità del contratto ed il giudice Norelli ( che è anche presidente del tribunale di Roma) ha ritenuto che era motivo per negare il provvedimento di sfratto.
Chiacchierando con i giudici della sezione del Tribunale di Roma abbiamo appreso che lo stesso giudice quando è uscita la sentenza della Corte d'Appello l'aveva ritenuta un'eresia giuridica mentre ora, con la posizione espressa dalla Cassazione ha cambiato idea e sembra che anche gli altri giudici della sezione faranno lo stesso.
Pensiamo che, se tutti coloro che hanno un contratto registrato in ritardo non pagano il canone previsto in contratto, potranno evitare lo sfratto per morosità, allungare i tempi di permanenza nell'immobile e al massimo essere condannati a pagare il canone concordato come massima misura dell'indennità d'occupazione.
In ogni caso queste eccezioni possono utilizzarsi in tutti quei casi di registrazione ex art.3 commi 8 e 9 D. Lgs. 23/2011.
In questo caso se i proprietari iniziano con la morosità sbattono contro un muro e l'inquilino può provare a trovare un accordo conveniente.
In parole povere, anche se la sentenza è molto chiara, se un contratto viene registrato in ritardo resta comunque nullo per violazione della legge 311/2004 che prevede che la registrazione è un elemento di validità dell'atto.
Tale legge è stata esaminata per ben 3 volte dalla Corte Costituzionale con esito sempre positivo per la sua sopravvivenza ma, di più, con una interpretazione, nell'ordinanza 420/2007,la quale ha chiarito che per la piena validità sul piano civile, il contratto di locazione deve essere registrato.
In conseguenza di ciò la registrazione tardiva comporterà solo la regolarizzazione sul piano fiscale, mentre su quello civilistico il contratto resta nullo e senza alcuna possibilità di sanatoria.
Se consideriamo gli effetti pratici sono che chi ha uno sfratto per morosità sulla base di un contratto tardivamente registrato può: a) opporre la nullità del contratto, b) chiedere il rigetto della domanda di sfratto per morosità. Il proprietario potrebbe agire solo con una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Tempi più lunghi e la certezza di non vedersi pagati i canoni previsti nel contratto nullo.
Infatti sulle indennità d'occupazione si è recentemente espressa la Cassazione a Sezioni Unite, sent. 18214/15, dicendo che nel caso di contratti verbali l'indennità non può essere superiore al canone concordato. Ovviamente questa posizione può applicarsi anche ai contratti nulli per mancata registrazione nel termine.
La posizione espressa dalla Corte d'appello di Roma è stata rafforzata dalla sent. 18213/15 delle Sezioni Unite della Cassazione che hanno previsto esplicitamente la nullità dei contratti tardivamente registrati.
Sulla base di queste considerazioni il 24 settembre 2015 il Tribunale di Roma ha negato l'ordinanza provvisoria di sfratto in un caso in cui il contratto era stato registrato in ritardo, io in qualità di legale dell'unione inquilini avevo eccepito la nullità del contratto ed il giudice Norelli ( che è anche presidente del tribunale di Roma) ha ritenuto che era motivo per negare il provvedimento di sfratto.
Chiacchierando con i giudici della sezione del Tribunale di Roma abbiamo appreso che lo stesso giudice quando è uscita la sentenza della Corte d'Appello l'aveva ritenuta un'eresia giuridica mentre ora, con la posizione espressa dalla Cassazione ha cambiato idea e sembra che anche gli altri giudici della sezione faranno lo stesso.
Pensiamo che, se tutti coloro che hanno un contratto registrato in ritardo non pagano il canone previsto in contratto, potranno evitare lo sfratto per morosità, allungare i tempi di permanenza nell'immobile e al massimo essere condannati a pagare il canone concordato come massima misura dell'indennità d'occupazione.
In ogni caso queste eccezioni possono utilizzarsi in tutti quei casi di registrazione ex art.3 commi 8 e 9 D. Lgs. 23/2011.
In questo caso se i proprietari iniziano con la morosità sbattono contro un muro e l'inquilino può provare a trovare un accordo conveniente.
08.10.2015