Firenze: Firenze e comuni contermini: canoni di locazione - testo degli accordi territoriali in attuazione dell’art. 2 comma 3 Legge 431/1998 e D.M. Infrastrutture e Trasporti 16/01/2017 (G.U. n. 62 del 15/03/2017) in vigore dal 1 novembre 2017

 

In chiaro e scuro il nuovo  “Accordo Territoriale”  per Firenze e  comuni limitrofi

 

Le novità di rilievo:

 

 Il controllo dei contratti da parte delle organizzazioni sindacali circa il rispetto delle condizioni stabilite nell'Accordo Territoriale. Questa novità è stata introdotta, dopo che l'esperienza applicativa di questi anni aveva rivelato un mercato selvaggio anche nel campo dei  contratti cosiddetti “calmierati” o “concordati” il più delle volte non veritieri e  conformi agli Accordi Territoriali.

 Sono previste misure volte a favorire l’ampliamento del mercato delle locazioni degli immobili attualmente sfitti;

 E prevista una riduzione dei canoni del 7 % rispetto al precedente Accordo del 2009.

 A partire dal 2019 il Comune di Firenze potrà applicare un’aliquota Imu agevolata per i contratti di locazione a canone concordato che abbassano almeno il 10% rispetto al valore minimo del prezzo individuato dagli accordi territoriali, con l'obiettivo atteso, ma tutto da verificare, di ottenere un incremento dei contrati calmierati ed una riduzione media dei canoni del 20%.

 E' stata stabilita una nuova zonizzazione per fissare i livelli dei canoni da applicare nelle varie aree della città.

 E' stata modificata  la tipologia degli immobili che intende dare conto dello stato reale degli immobili ed è stata introdotta una nuova tipologia di merito (classe AA) che assegna un prezzo a metro quadro più alto alle abitazioni di nuova costruzione o che presentino  standard elevati di risparmio energetico e di comfort.

 E' stato rimarcata la necessità gli immobili  presentino impianti a norma e penalizzazioni in caso contrario.

Per i contratti transitori i canoni sono stati ridotti  del 15%.

 Il nuovo Accordo Territoriale si apre all'attuazione pratica che sola stabilirà se saranno raggiunti gli obiettivi attesi.

 

L'Unione Inquilini aveva chiesto una riduzione più marcata del livello massimo dei canoni per questo canale contrattuale, tenuto conto dell'enorme regalo fiscale concesso a questa tipologia di contratti rappresentato dalla c.d cedolare secca al 10%.

 

Altro aspetto che lascia perplessi è costituito dalla previsione dell'Accordo Territoriale di una clausola con la quale si stabilisce che i canoni dovranno essere rivisti qualora sia eliminata o ritoccata la c.d. Cedolare secca. E come sappiamo il governo ha già precisato di non considerare tale fiscalità come strutturale (non perché ne contesta il fondamento ma per ragioni legate allo stato della  finanza pubblica).

 

Alcuni cenni ulteriori sul contesto nazionale e fiorentino:

 

-        i canoni “concordati”  con cedolare secca del 10% risultano scarsamente concorrenziali rispetto ai canoni “liberi” con cedolare secca al 21%. Bisognerebbe dilatare grandemente la premialità del canone concordato penalizzando fiscalmente quello a libero mercato ed è questa una campagna nazionale da rilanciare.

-        A Firenze e nei comuni contermini tale scompenso è aggravato dalla frenetica mutazione del mercato immobiliare con l’enorme diffusione della locazione turistica nelle sue due forme dell’affittacamere e del bed and breakfast.(1)

 

Queste le strettoie di una verifica di un accordo che comunque va applicato con la massima accuratezza. 

 

Invitiamo pertanto gli inquilini a rivolgersi alle nostre sedi per avere maggiori informazioni e per gestire al meglio  la fase di applicazione di questi nuovi Accordi.

 

 

(1)             Il Gruppo Tecnocasa ha prodotto una interessante relazione sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio nel territorio fiorentino. Di seguito alcuni estratti:

 

“A Firenze nella seconda parte del 2016 le quotazioni immobiliari hanno fatto registrare un lieve aumento pari a +1,6% rispetto al semestre precedente. Prezzi in leggera ripresa in zona Centro-Santa Croce, dove la domanda è in crescita ed il numero di compravendite aumenta, grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire ad affittacamere e B&B.”

“Da segnalare (…) la domanda di appartamenti in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti universitari, ma l’offerta di abitazioni per questo tipo di locazione è scarsa. “

“Si preferisce (…) affittare giornalmente a turisti piuttosto che per lunghi periodi perché si ottengono rendimenti migliori e diminuisce il rischio di insolvenza.”

 

“Si tratta di un’area con un mercato sempre molto vivace, caratterizzato dalle richieste da parte di giovani coppie al primo acquisto e di investitori alla ricerca di abitazioni da mettere a reddito dal momento che c’è una buona domanda da parte di studenti per la presenza della facoltà di architettura. A volte si realizzano anche affitti turistici e transitori.”

 

 

 

Da : http://www.nove.firenze.it/casa-a-firenze-crisi-delle-locazioni-turisti-preferiti-a-studenti-e-lavoratori.htm